Tag: vahingonkorvaus
Reklamaatio kiinteistökaupassa
Reklamaatio (eli virheilmoitus) kiinteistökaupassa tai asuntokaupassa on erittäin tärkeä toimenpide. Valitettavasti reklamaatioita tehdään edelleenkin jatkuvasti väärin ja sisällöltään puutteellisena.
Ostajalla on lakiin perustuva velvollisuus tehdä reklamaatio kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen ostamassaan asunnossa tai kiinteistössä, jotta hän säilyttää oikeuden virheseuraamuksiin kuten korvauksiin tai kaupan purkuun. Kiinteistöjen osalta velvollisuus perustuu Maakaaren 2 luvun 25 §:ään. Asunto-osakeyhtiömuotoisten asuntojen osalta velvollisuus perustuu Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:ään. Kohtuullisena reklamaatioaikana on oikeuskäytännössä pidetty muutamaa kuukautta virheen havaitsemisesta. Virheen havaitsemisen lisäksi ostajan on tullut ymmärtää sen merkitys ja vaikeudet ymmärtää virheen merkitystä ovat pidentäneet reklamaatioaikaa.
Korkeimman oikeuden viimeaikaisen käytännön mukaan virheilmoituksesta on käytävä ilmi havaittu virhe, mitä virheseuraamusta ostaja virheen johdosta myyjältä vaatii ja kuinka paljon on vaatimuksen euromäärä. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2016:69 katsottiin, että reklamaatio ei ollut asianmukainen kun ostaja ei ollut ilmoittanut myyjälle vaatimuksiaan. Reklamaatiossa tulisi siten aina ilmoittaa myös vaadittava rahamäärä.
Reklamaatio on syytä tehdä kirjallisena, kirjatulla kirjeellä tai sähköpostilla ja vastaanottajan lukukuittauksella. Jos myyjiä on useampi kuin yksi, on reklamaatio syytä lähettää jokaiselle myyjälle erikseen. Mikäli myöhemmin löytyy uusia virheitä tehdään niistä uusi virheilmoitus.
Ehdoton takaraja virheilmoitukselle on kiinteistön kaupan laatuvirheissä 5 vuotta ja asunto-osakkeen kaupassa 2 vuotta. Määräajat alkavat kulua siitä, kun ostaja sai kaupan kohteen hallintaansa. Jos myyjä on menetellyt petollisesti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti määräajat pitenevät 10 vuoteen. Petollisuus ja kunnianvastainen ja arvoton menettely tarkoittaa mm. sitä, että myyjä on tahallaan salannut tietoja tai johtanut ostajaa harhaan.
Virheilmoituksessa on siis kerrottava 1. havaittu virhe, 2. mitä sen johdosta vaaditaan, 3. paljonko euroja vaaditaan, 4. että korvausta vaaditaan juuri myyjältä. Myyjällä on oikeus tehdä omia selvityksiä väitettyjen virheiden suhteen. Ostaja voi menettää oikeuden korvauksiin, jos hän ryhtyy korjaustoimenpiteisiin varaamatta myyjälle mahdollisuutta tutustua virheisiin.
Jos reklamaatio osoittautuu aiheettomaksi, on se hyvien tapojen mukaista peruuttaa. Jos myyjälle aiheutuu kustannuksia aiheetonta reklamaatiota vastaan puolustautumisesta, saattaa tämä olla oikeutettu vaatimaan nämä kustannukset korvauksena ostajalta.
Asianajotoimisto Kuusivaara Oy:llä on yli 20 vuoden kokemus asuntokauppoihin ja kiinteistökauppoihin liittyvistä kysymyksistä.
Korvausvelan vanhentuminen
Korkein oikeus on 26.1.2017 antanut ennakkoratkaisun vahingonkorvausvelan vanhentumisajan alkamisesta KKO 2017:3. Jutussa oli kyse siitä, mistä hetkestä vahingonkorvausvelan vanhentumisajan kuluminen alkoi.
Vanhentumislain 7 §:n 1) -kohdan mukaan korvausvelan osalta vanhentuminen alkaa kulua sopimusrikkomukseen perustuvassa hyvityksessä siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai puutteen kaupan kohteessa tai kun muu velkojana oleva sopijapuoli on havainnut virheellisyyden sopimuksen täyttämisessä taikka hänen olisi pitänyt se havaita. Jutussa osapuoli väitti, että vanhentuminen alkoi vasta siitä, kun sopimusrikkomuksen toteava oikeuden tuomio tuli lainvoimaiseksi.
Korkein oikeus katsoi, että korvausvelan vanhentuminen oli alkanut, kun M Oy oli saanut tiedon väittämästään vahingosta ja sen syntymiseen johtaneesta W Oy:n menettelystä sekä niistä täytäntöönpanoriitakanteen perusteeksi esitetyistä seikoista, joiden vuoksi W Oy:llä ei ollut panttioikeutta kiinteistöön. Vanhentumisajan alkamisen kannalta merkitystä ei ollut sillä, että kysymystä panttioikeuden olemassaolosta ei ollut vielä täytäntöönpanoriidassa ratkaistu.
Ratkaisu selkeyttää korvausvelan vanhentumista koskevia säännöksiä. Vanhentumislain mukaan velat vanhentuvat kolmen vuoden kuluttua vanhentumisajan alkamisesta. Monissa tapauksissa kolmen vuoden vanhentumisaika on varsin lyhyt, varsinkin jos korvausvelan syntymiseen liittyy epävarmuustekijöitä. Velkoja voi turvata oikeutensa korvaukseen suorittamalla velan katkaisutoimen. Tämä voidaan tehdä esim. muistuttamalla todisteellisesti velasta.
Vahingonkorvausoikeus || Vahingonkorvaukset – Asianajotoimisto Helsinki – Tampere
Hoidamme kaikkia omaisuus- ja henkilövahinkoihin liittyviä vahingonkorvausoikeudellisia toimeksiantoja.
Vahva osaamisemme auttaa valitsemaan parhaat menettelytavat parhaimman mahdollisimman lopputuloksen saavuttamiseksi asiakkaallemme.
Toimistomme neuvoo kun tarvitset neuvoja tai apua liittyen vahingonkorvauksen perimiseen ja määrittelyyn. Avustamme myös korvauksista sopimiseen liittyvissä asioissa.
Vahingonkorvausasioissa asiakkainamme on yksityishenkilöitä ja yrityksiä. Otathan yhteyttä toimistoomme, jos haluat lisätietoja vahingonkorvausoikeudellisista palveluistamme.