Kiinteistönvälittäjä sadan tonnin korvauksiin välittämästään kaupasta

Pirkanmaan käräjäoikeus antoi tuomion kiinteistönvälittäjän korvausvastuuseen liittyvässä jutussa marraskuussa 2017. Päämiehemme oli tehnyt kaupan suuresta omakotitalosta kauniilla rinnetontilla. Kauppaan sisältyi lisäksi mm. autotalli, kaksi saunaa sekä laituri järven rannassa. Kaupan välitti tunnettu ja hyvämaineinen kiinteistönvälittäjä ja kauppahinta oli useita satoja tuhansia euroja.

Päämiehemme joutui vaikeaan tilanteeseen kun kaupanteon jälkeen ilmeni, että lähes kaikki kiinteistön rakennukset oli rakennettu ilman asianmukaisia rakennuslupia. Mikä vakavinta, osa kiinteistöstä oli kaavassa merkitty rakennuskieltoalueeksi, jolle ei olisi saanut rakentaa mitään. Tästä huolimatta tontille oli rakennettu runsaasti erilaisia rakennuksia ja rakennelmia ilman, että lupia oli edes haettu.

Päämiehemme oli yhteydessä kunnan rakennusvalvontaan ja sai kauhukseen tietää että suurimmalla osalla kohteen rakennuksista ei ollut rakennuslupia lainkaan. Hän koetti korjata tilanteen hakemalla lupia rakennuksille taannehtivasti mutta vain osalle luvattomista rakennuksista saatiin hankittua luvat. Loput rakennuksista jäivät luvattomiksi ja viime kädessä niitä uhkasi jopa viranomaisten purkuvelvoite.

Kysymyksessä oli maakaaren 2 luvun 18 §:n mukainen vallintavirhe. Myyjä oli antanut ostajalle virheellisen tiedon kiinteistön käyttöön vaikuttavasta kaavasta ja rakennuslupien puuttumisesta. Vaikeaksi asian teki se, että myyjä osoittautui varattomaksi tahoksi jolla ei ollut taloudellista kykyä vastata kaupasta. Kauppahintakin oli jo ehditty käyttää myyjän velkojen maksuun. Siten oikeudelliset toimenpiteet myyjää kohtaan näyttivät hyödyttömiltä.

Kaupan välittäneellä välitysliikkeellä on kuitenkin ollut velvollisuus suorittaa välitystehtävä huolellisesti hyvää välitystapaa noudattaen ja tällöin myös huomioida ostajan edut. Välitysliikkeellä on ostajaa kohtaan tiedonantovelvollisuus kaupan kohteen ominaisuukista. Välityslain 9 §:n mukaisen yleisen tiedonantovelvollisuuden täyttäminen edellyttää, että välittäjä tarvittaessa oma-aloitteisesti selvittää eri ulkopuolisilta tahoilta kuten viranomaisilta kaupantekoon vaikuttavat tiedot. Yleensä välittäjän täytyy aina hankkia kohteen rakennuslupia koskevat tiedot.

Välittäjällä on myös selonottovelvollisuus. Välittäjälle välityslain 11 §:n mukaan kuuluva selonottovelvollisuus jaetaan yleiseen ja erityiseen selonottovelvollisuuteen. Yleiseen selonottovelvollisuuteen kuuluu se, että välittäjän on aina selvitettävä vähimmäistiedot välityskohteesta, kuten välityslaissa, asuntotietoasetuksessa ja kuluttajansuojalaissa säädetään. Erityisellä selonottovelvollisuudella tarkoitetaan tilannetta, jossa välittäjä on saanut syyn epäillä jotakin tietoa. Välittäjän on tällöin selvitettävä tiedon merkitys tai oikeellisuus.

Päämiehemme kääntyi tilanteessa asianajotoimistomme puoleen. Arvioimme, että kiinteistönvälittäjä oli tässä tapauksessa toiminut huolimattomasti ostajaa kohtaan korvausvelvollisuuden synnyttävällä tavalla. Suosittelimme korvausvaatimuksen kohdistamista välittäjän työnantajana olleeseen välitysliikkeeseen. Kun se kiisti korvausvastuunsa haastoimme välitysliikkeen vastaajaksi käräjäoikeuteen.

Tässä tapauksessa käräjäoikeus katsoi, että kiinteistönvälittäjä oli laiminlyönyt velvollisuutensa ja toiminut huolimattomasti. Kiinteistönvälittäjä tai kukaan muukaan välitysliikkeessä työskennellyt ei ollut lainkaan ollut yhteydessä kunnan rakennusvalvontaan rakennuslupien selvittämiseksi. Myös kohteen kaavoitustilanne oli kokonaan jätetty selvittämättä. Käräjäoikeuden mukaan välitysliike oli jo näillä menettelyillään laiminlyönyt yleisen selonottovelvollisuutensa.

Käräjäoikeuden mielestä välitysliikkeen tietoon on lisäksi välitystehtävän aikana tullut tai olisi ainakin pitänyt tulla useita lupakysymyksiin liittyviä epätavallisia seikkoja ja ristiriitaisuuksia. Välitysliikkeelle oli tämän vuoksi syntynyt erityinen velvollisuus ryhtyä selvittämään asiaa. Kun se ei ollut selvittänyt tietoonsa tulleita ristiriitaisuuksia oli se rikkonut myös erityisen selonottovelvollisuutensa.

Käräjäoikeus katsoi kiinteistönvälittäjän toimineen huolimattomasti. Ostajalle oli syntynyt huolimattomuuden vuoksi vahinkoa. Välityslain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Käräjäoikeus tuomitsikin välitysliikkeen suorittamaan ostajalle lähes 100.000,00 euroa korvauksia ja korvaamaan päämiehemme oikeudenkäyntikulut.

Juttua käräjäoikeudessa on hoitanut asianajaja Jyrki Kuusivaara. Toimistomme hoitaa jatkuvasti erilaisia kiinteistö- ja asuntokauppoihin liittyviä juttuja ympäri Suomen.